2026年3月31日，合景悠活（3913.HK）发布了2025年度业绩报告。在物业管理行业经历深度调整、市场分化加剧的背景下，展现其战略定力、自我革新与韧性生长。
从规模驱动到质效优先，从依赖关联到独立性发展，合景悠活用其数据轨迹和持续性战略，清晰地勾勒出一条穿越行业周期的独特路径。2025年的业绩，正是这条路径上承前启后的关键节点，它既是对过往坚守的验证，也为其迈向下一阶段的高质量发展奠定了更坚实的基础。
边际改善与结构优化并举，独立发展铸就压舱石
在行业“降速提质”的大背景和公司自身长期的转型脉络中。合景悠活核心财务数据所揭示的，是“减亏”“提质”“独立”三大关键词。以客户需求为核心，夯实高能城市与优势业态发展底盘，为长期发展筑牢根基。
物业权威研究机构克而瑞物管数据显示，整体经营上亏损大幅收窄，盈利基础边际改善。截至2025年12月31日止年度，合景悠活录得收入约33.3亿元（单位：人民币，下同）。在主动进行战略性收缩、优化业务结构的背景下，收入规模的调整是企业在自主追求有质量发展。盈利表现上，净亏损约3.2亿元，但同比大幅减亏2.4亿元，亏损幅度收窄。这一变化表明在严峻的市场环境中，合景悠活通过有效的成本管控和业务调整，有效遏制了亏损扩大的趋势，整体经营状况实现边际改善。毛利水平上，实现毛利约8.3亿元，毛利率为24.9%，同比提升0.2个百分点，在行业成本普涨的压力下保持稳中有升。这主要得益于成本管控及资源整合策略的落地，显示出公司运营韧性的增强。
基础盘夯实，独立性达到全新高度。收入结构的不断优化，是合景悠活2025年业绩中最具战略意义的亮点，也是其长期主义战略的集中体现。
· 加固业务根基：基础物业管理服务收入占比稳步提升至88.7%，核心服务基本盘愈发坚实，增强了对抗行业周期波动的能力。
· 坚定发展独立性：第三方业务的收入占比进一步提升至90.6%。连续五年持续攀升，且在高基数上依然实现增长。这标志着合景悠活已基本完成市场化独立发展的转型，经营不再依赖于关联方输血，而是完全建立在公开市场竞争和自我造血能力之上。在房地产行业深度调整、关联业务普遍收缩的当下，超过九成的第三方收入占比构成了公司最强大的“护城河”和“压舱石”。
此外，在“效益优先”战略指引下，合景悠活降本增效成果明显，精细化运营见效。期内，集团总成本同比下降7.1%，与收入变动趋势基本匹配，显示运营效率提升。行政管理费用同比下降9.2%，得益于企业推进的管理架构扁平化、组织层级精简，深化智慧应用，整合集中采购等一系列举措。从“后台管控”转向“一线赋能”，组织变革直接转化为经营效益。
“规模优先”到“效益优先”的战略转型
聚焦高能城市，拓展高价值项目。企业深耕核心底盘，聚焦优势业态，且效果显著。截至报告期末，合景悠活已进驻全国24个省份、136个城市，服务户数超65万户。
其中，大湾区及长三角两大核心区域的收入贡献高达63.2%，在管面积占比超过49%。对高能级城市的持续深耕，形成了显著的规模效应和品牌壁垒，成为经营基本盘的稳定支撑。
物业权威研究机构克而瑞物管研究显示，在优势业态突破上，合景悠活聚焦非住赛道拓展，如医院、机关、机场等优势业态，其合同额占比达74%。年内成功拓展上海复旦大学附属妇产科医院青浦分院、广东海事局、广州白云机场T3航站楼等一系列具有行业影响力的高价值项目，年化合同金额超500万元的项目占比近四成。这证明了公司在专业细分领域的市场获取能力和品牌认可度。
在行业变局中，合景悠活果断将重心转向“市场化独立”与“精益运营”。
从“独立化”战略口号到经营常态。合景悠活早已将市场化独立发展置于战略核心。这不仅体现在逐年攀升的第三方收入占比上，更融入其肌体：总部规范拓展机制并赋能区域，成员企业整合资源、共享渠道，形成了高效的市场化拓展网络。2025年，来自关联方的收入进一步压缩，公司彻底转向依靠专业能力和服务品质在公开市场获取项目。这种彻底的独立，使其在行业波动中具备了极强的自主性和抗风险能力。
将“精益化”全周期全要素的成本与品质管控。2025年合景悠活从组织、采购、管理等多维度深化降本增效。新设的供应链管理中心通过整合供方资源、扩大集采范围，有效压降了“四保”等核心成本。在管理端，推行扁平化，精简层级，实现了人力成本的合理管控。更重要的是，公司搭建了“经营健康管理体系”，对项目进行分级管控与动态跟踪，实现了从粗放式管理向精细化、数据化运营的转变。
精益服务品质：构建产品化、标准化、精细化的核心竞争力
在价格竞争激烈的市场环境中，合景悠活选择了一条更艰难但更可持续的路：将服务品质打造为差异化的核心竞争力。
产品化：构建全业态差异化服务体系
合景悠活摒弃一刀切的服务模式，针对不同业态构建专属服务体系。住宅业态以“超越标准，预判需求”为内核，营造礼序归家、零扰无间、臻享无境三重体验。公建业态则针对医院、学校、机关等细分赛道，搭建智慧化适配的专业体系。商企业态聚焦全周期运营，提供PM、IFM、AM、ESG等特色服务。这种产品化思维，使服务从成本项转变为价值创造项。
标准化：数智赋能，让标准可视、可执行、可考核
合景悠活以“质价相符”为导向，从“空间－岗位－服务内容”梳理各业态服务触点，并新增标准工时测算。通过短视频、口袋书等形式让标准直观可视，借助“合景商学苑APP”“AI小悠”等智能工具，实现标准内容高效检索与一键查看。同时，绘制分层进阶的人才培养地图，配套培训与考核，推动标准从文本落地为行动。
精细化：搭建健康管理体系，实施分级管控
为保障高质量发展，合景悠活创新性地搭建了经营健康管理体系。该体系以服务健康度、风险健康度、经营健康度三大关键指标为核心，进一步细分为客户满意度、服务响应效率、人员稳定性、建筑与环境老化程度、安全风险应急管控能力、收缴率等多个维度。依据这些维度的综合表现，将所有在管项目科学划分为优秀、良好、关注、预警、高危五个等级。
针对不同等级的项目，集团匹配差异化的管控主体与资源投入，实现权责分明、精准施策。配套完善的周期动态跟踪与预警机制，项目的等级升降均会触发系统预警。通过集团与项目两级联动的数字化管理驾驶舱，运营状态得以清晰、实时呈现，从而实现对运营风险的前置预警与主动干预。这套以数据驱动的精细化管控体系，成为合景悠活在复杂市场环境中保障服务品质与经营韧性的核心基石。
在打造差异化服务品质的同时，合景悠活围绕客户真实需求布局多元增值服务。打破传统产品导向模式，围绕客户真实生活与运营需求布局增值服务。住宅板块封装资产管理、居家生活、园区空间服务三大矩阵；非住板块则紧扣商企客户资产增值需求，提供全周期资产运营、企业直采、工程改造等增值服务。这使得增值服务不再是硬性推销，而是自然生长于客户需求之上的价值延伸。
锚定“高增长、高质量、高满意、强组织”的新征程
基于2025年夯实的独立底盘与品质基础，2026年开年，合景悠活就明确了“高增长、高质量、高满意、强组织”四大核心目标，并规划了清晰的战略执行路径。
高增长：深耕区域与优势业态，强化市场拓展与业务协同
未来将继续深耕已有核心区域，聚焦优势业态，强化市场拓展的精准获取能力，扩大商机储备。同时，通过强化服务产品封装、提升采销管理能力，推动社区与商业服务创新与业务协同，旨在实现规模与业绩的双重突破。
高质量：以项目健康度为核心，驱动经营改善与风险管控
将“项目健康度”作为核心管理抓手，通过全成本动态管控和完善的经营风险预警机制，实现数据驱动的精准管理。持续通过服务产品化、标准化与品质闭环管理，夯实基础服务，保障发展的“含金量”。
高满意：以客户为中心，升级智慧系统与响应效率
一切运营将围绕“客户满意”展开。推动专属服务显化与主动服务升级，打造智慧系统与集团、区域、项目三级管理驾驶舱，全面提升服务响应效率与运营精细化水平，实现客户价值的持续交付。
强组织：重构绩效机制，打造高敏捷、有温度的组织
重构总部与区域的组织与绩效机制，强化人才培训与关键流程优化。致力于打造务实、唯真的企业文化氛围，激活一线活力，确保战略与服务标准能够高效落地，为企业的长期发展提供坚实的组织保障。
小结：长期主义的胜利
克而瑞集团副总裁、物业专家张兆娟表示，2025年的合景悠活，没有讲述一个逆势狂飙的奇迹，而是展示了一家企业在行业逆周期中如何坚守初心、主动调整、苦练内功。其接近91%的第三方收入占比，是长期坚持市场化战略的实效战果；其亏损大幅收窄与毛利率稳中有升，是精益运营能力的直接体现；2026年，合景悠活也拟定了清晰的“四高”目标，是面向未来高质量发展的笃定航向。
在物业管理行业从“规模红利”全面转向“能力红利”的时代，合景悠活用自身的实践证明：真正的韧性，来源于极致的独立市场化能力、深入骨髓的品质追求以及持续不断的自我革新。2025年的业绩，是一份关于如何在复杂环境中坚守长期主义、实现高质量可持续发展的行业实践参考。品质为刃，独立为盾，合景悠活正以扎实的步伐，穿越周期，共赴新程。
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